Antes de completar todo el proceso y celebrar un contrato de compraventa de vivienda, conviene aclarar algunas formalidades. La mayoría de ellos no son obligatorios, pero todos se recomiendan para cerrar el trato de manera adecuada y a satisfacción de todas las partes. Hemos llegado a una de las etapas más importantes de la venta de su vivienda.
Valore si llegado el momento sería bueno contar con los servicios de un agente inmobiliario ya que tiene mayor experiencia en la negociación del cierre y facilidades a la hora de obtener todo lo necesario.
Recuerda que retrasar la venta de tu vivienda puede suponerte una gran pérdida económica por lo que te puede compensar con creces la contratación de un profesional inmobiliario de confianza.
En cualquier caso, el establecimiento de ese precio mínimo y el no dejarte llevar por tu precio emocional es lo más importante a la hora de comenzar la negociación.
También es importante considerar si está dispuesto a dejar ciertos artículos en el hogar así como algunos muebles, lo que también pueden hacer mas apetecible la compra de la vivienda para el comprador.
1. Situación del mercado inmobiliario actual
El comportamiento del mercado inmobiliario en la provincia de Málaga confirma que el sector se encuentra en pleno proceso de recuperación y está dejando atrás el duro impacto provocado por la pandemia, con una actividad que ya roza niveles precovid. La provincia también es un gran impulsor del sector inmobiliario a nivel andaluz, tanto en el mercado de venta como en el de alquiler, en un contexto en el que el arrendamiento está perdiendo terreno frente a la opción de tener una casa en propiedad.
Casi dos años después de que irrumpiera el coronavirus, Málaga se está acercando a los datos que obtuvo en el año 2019. En agosto de 2021, el 32% de la población entre 18 y 75 años ha intervenido de alguna manera en una operación de compraventa o de alquiler.
2. Oferta y demanda de inmuebles
Necesita saber si la zona en la que se encuentra su hogar presenta más oferta o demanda. Para ello, lo mejor es consultarlo con los agentes inmobiliarios especializados que trabajen en tu zona.
Si estás en un mercado donde hay más oferta que demanda, tendrás que ajustar el precio de tu casa para venderla lo antes posible y perder la menor cantidad de dinero posible: la casa incurre en costos mientras tú no. Por el contrario, si estamos en un mercado donde hay más demanda que oferta, entonces estás en el mejor momento para vender tu casa. Haga esto lo antes posible sabiendo el mejor precio al que puede vender su casa.
3. Valor actual del interés de las hipotecas y del Euribor
Los tipos de interés hipotecarios también son un aspecto a tener en cuenta a la hora de decidir si el mercado es el adecuado, ya que si es bajo te facilitará la venta de tu vivienda. Actualmente nos encontramos en un período de tasas de interés históricamente bajas, y esto facilita que los futuros compradores obtengan una hipoteca al mejor tipo posible. Es muy importante tener en cuenta y hacer referencia al Euribor, porque también afecta directamente a los tipos hipotecarios.
4. ¿Cuánto tiempo se tarda en vender una vivienda?
En España, el tiempo que lleva vender una vivienda se ha reducido a seis meses, pero esto podría variar mucho según la ciudad o provincia en la que viva.
5. ¿Cuánto vale mi propiedad?
Una vez que sepa cómo es su mercado local, necesita saber cuánto vale su casa para obtener el mejor precio. Este será el precio que el comprador está dispuesto a pagar y tú estás dispuesto a venderlo, por lo que entenderás que no es un precio único, sino un rango entre el precio mínimo y máximo.
Para conocer el valor de su vivienda puede analizar varias viviendas similares de la zona y extrapolar el precio medio m2 a su vivienda. También puede consultar en distintos portales de internet donde contienen herramientas en línea que le dan una idea estimada del valor de su propiedad. Para saberlo con exactitud le aconsejamos obtener asesoramiento de los agentes inmobiliarios de su zona poniéndose en contacto con uno o más de ellos. Ellos tienen estudiadas las zonas, así como las propiedades que se han vendido recientemente y por cuánto se han vendido, y podrán ayudarlo a determinar el mejor precio. También le mostrarán cuál es el perfil del comprador que podría estar interesado en su vivienda y le darán una visión imparcial del precio al que debe ofrecer su vivienda para que pueda tener mayores garantías de éxito.
6. ¿Cuánto están dispuestos a pagar por su inmueble?
En definitiva, el mercado actual es el que va a situar tu vivienda en un rango de precios entre 2 valores máximo y mínimo en función del precio de las viviendas similares de la zona. Así, si tu casa está en buenas condiciones, siempre puedes ofrecerla por un precio cerca del máximo. Por otro lado, si la casa va a necesitar de realizarle reformas, el precio deberá establecerse lo más cerca posible del mínimo.
1. Beneficios de la venta de inmuebles a través de una agencia inmobiliaria.
La ayuda de un experto inmobiliario siempre será la clave cuando venda su hogar. Recuerde que una vez que ponga su casa a la venta, esta tendrá que competir con el resto de las viviendas que haya a la venta en su área o barrio. Por lo tanto, deberá estar correctamente asesorado para que usted destaque entre el resto .
Además, el proceso de venta quita mucho tiempo ya que se tiene que ocupar de contestar a grandes cantidades de llamadas telefónicas, correos electrónicos, ofertas de compra, etc. A la vez, tendrá que ocuparse de hacer todo el marketing y la difusión de su vivienda (en redes sociales, internet, cartelería, etc.), responder a todos los mensajes, correos electrónicos, llamadas, peticiones de información, etc., deberá negociar con los compradores,
Deberá estar al corriente de la legislación correspondiente y llegado el momento deberá redactar los contratos para el cierre de la negociación y en su caso la venta final.
Debe considerar que cada visita de un comprador potencial, puede llevar de entre 30 a 45 minutos (sin considerar tenerse que desplazar a donde tiene la vivienda).
Deberá también tener la capacidad para seleccionar a que clientes puede vender la vivienda, ya que, aunque finalmente quieran adquirirlo, no puedan acceder a financiación para su compra.
Uno de los principales beneficios de contratar a un experto inmobiliario es que vas ahorrar mucho tiempo en el tiempo que dediques a la venta de tu hogar.
La inmobiliaria conoce realmente los precios del mercado y te va a ayudar a valorar tu vivienda para venderla lo más rápido posible.
También te va a facilitar la concesión del préstamos o hipoteca al comprador, ayudándole a encontrar la financiación que se adecúe más para él, lo que también agilizará el cierre de la operación. Además, las agencias tienen una amplia red contactos de empresas de mudanzas, reformas, pintores, etc. por lo que te ofrecerán un servicio integral para que no tengas que preocuparte por nada.
A la hora de elegir una agencia inmobiliaria, un factor importante es su presencia en Internet. Esto facilitará muchos la obtención de clientes potenciales que estén interesados en su vivienda, lo cual, ayudará a venderlo mas rápidamente. Además, la transparencia, el trato personal y cercano que brinden los agentes, o el buen servicio al cliente son importantes: una agencia inmobiliaria debe continuar mostrando la voluntad de ayudar y resolver los problemas potenciales.
2. ¿Qué precio cobra una agencia inmobiliaria por vender una vivienda?
los honorarios de los agentes inmobiliarios dependerán en gran medida del mercado (área geográfica,tipo de inmueble, etc) y del valor de venta de su vivienda. Normalmente, las agencias inmobiliarias cobra un porcentaje del precio final de la venta.
Los honorarios no deben ser una gran preocupación, porque al contratar a agentes profesionales, no tendrás que dedicar tu tiempo a la venta y conseguirás además vender tu casa antes, con lo que incluso puedes evitar posibles pérdidas de dinero. Piensa que si el mercado se tuerce a la baja, día que pasas sin vender, se traducirá en dinero que pierdes con el paso del tiempo.
3. Qué servicios ofrece una agencia inmobiliaria.
Al contratar una agencia, es importante que el costo esté justificado de acuerdo con los servicios que brindan, por lo que debes preguntar:
- ¿Cómo funcionan?:
- ¿Qué está haciendo para vender tu casa?
- ¿Qué servicios van a proporcionar: fotos profesionales, videos, videos 3D o 360 grados, etc.
- De que formas van a dar difusión a la vivienda: Redes sociales, portales inmobiliarios especializados, revistas, buzoneo, etc.
- ¿Cómo se tratará el tema de las visitas? Visitando el fin de semana, en qué horario o cómo organizan la gestión de las llaves entre ellos.
- ¿Qué seguimiento va a ofrecer sobre las clientes que se han interesado por la vivienda
- Si la agencia lo va a acompañar durante el proceso, incluida la firma
- Si tienen servicios financieros o legales donde apoyarse.
Una vez que haya elegido la agencia, tendrá que un contrato de intermediación y hoja de encargo con ellos. Tal vez algunas agencias le ofrezcan de realizar contratos exclusivos con ellos de un cierto período de duración y con ciertas condiciones especiales. Esto será algo que necesites valorar y decidir. Muchas veces, pensamos que la exclusividad tiene más cosas negativas que positivas, pero no es así.
Si cree que la agencia elegida en buena y de confianza, la firma de un contrato exclusivo con ellos hará que esta se vuelque más con la venta de su hogar al poseer la venta en exclusiva. Además el hecho de no tener la casa anunciada en otras o todas las inmobiliarias de la zona tu hará que la imagen de tu casa sea más atractiva a los posibles compradores
4. Vender la vivienda de forma particular sin agencia.
Para vender la vivienda por su cuenta, lo primero que tiene que considerar es que tiempo estás dispuesto a dedicar. Las personas a menudo dicen que el tiempo es el oro y la venta de una casa no es una actividad simple, ya que puede necesitar de emplear mucho tiempo, lo que se traduce en mucho dinero invertido, además del hecho de que los pequeños errores de experiencia en la venta pueden provocar que caiga la negociación durante el proceso.
Debe tener en cuenta que deberá realizar los siguientes procedimientos:
Crear su anuncio en portales inmobiliarios de internet.
Deberá hacer todas las imágenes con buena calidad así como hacer videos de la vivienda.
Deberá responder a todos los correos electrónicos o a las llamadas telefónicas, respondiendo de forma rápida y en cualquier momento (los compradores a menudo no saben si está trabajando o realizando otras tareas )
Deberá estar presente en la casa para enseñarlo
Deberá organizar las visitas (aproximadamente le obligará a estar en cada visita entre 30 a 45 minutos además del desplazamiento)
Deberá ser el que negocie con los clientes el precio final.
Deberá encargarse de poner al corriente la situación legal de la vivienda
Deberá ser conocedor de la legislación vigente así como deberá redactar los contratos que sean necesarios para la consecución de la venta.
Deberá informarse de la situación financiera de los clientes en todo el proceso para no cometer errores, seleccionado al cliente equivocado.
5. Documentación necesaria para vender una vivienda.
Antes de vender una casa, es muy importante que tenga toda la documentación en regla y haga una recopilación de todos los documentos necesarios.
Hay dos tipos de documentos, los no necesarios para cerrar las ventas, pero que los compradores pueden solicitar y es aconsejable de tenerlos preparados (notas simples, planos, facturas si ha realizado reformas recientemente, facturas fiscales como IBI, comunidad, etc. ) y los documentos obligatorios (certificado energético, cédula de habitabilidad, etc.) a continuación, describimos todo lo que necesitará durante el proceso habitual:
Documentación obligatoria para vender una vivienda.
Certificado energético: Desde junio de 2013 para vender su hogar, necesita este documento y te lo va a requerir el notario a la hora de preparar la escritura, por lo que si no tiene este documento, los notarios se negarán a escriturar. Además, puede enfrentar sanciones de entre 601 a € 1,000 si vende la vivienda sin este documento.
Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación:
Es documento es el que acredita que tu vivienda cumple todas las condiciones mínimas de medidas, de higiene y de instalaciones necesarias según la normativa vigente para que puedan ser habitadas por personas. Este documento es obligatorio y no tenerlo puede resolver los contratos de ventas. Además, el no tenerlo, se puede impedir poder contratar servicios de gas, agua, electricidad, etc.
Certificado de final de obra:
Este certificado acredita que la vivienda se ha construido de acuerdo al proyecto aprobado por su Ayuntamiento y, si tiene la licencia de primera ocupación, la propiedad tendrá el certificado final de obra. En caso de que se hayan hecho obras de forma ilegal a posteriori, deberían ser reflejadas, ya que ser en el caso de no ser legalizables, el Ayuntamiento podría llegar a decretar su restitución al estado original.
Certificado de libre de cargas con hacienda, el ayuntamiento o la comunidad de propietarios:
con estos documentos se asegura que los activos no tienen ninguna deuda. En caso de preexistencia de cargas en el momento de la venta, el comprador puede ser responsable subsidiario en caso de adquisición de la vivienda si existe una deuda con la comunidad de propietarios o con hacienda.
Documentación no obligatoria para vender la vivienda
Nota simple: le recomendamos de que la tenga disponible para el caso de que se la solicite un posible comprador. Es un documento esencial y refleja quien son los titulares de la propiedad y las cargas que pesan sobre el inmueble. En caso de carga, deberá cancelarlas antes de realizar la venta.
Inspección técnica del edificio (ITE): Este documento no está obligado para el cierre de la venta, siempre que las partes (compradores y vendedores) estén de acuerdo en que no sea necesario de aportar. Tienes que tener en cuenta que cuando vendes una vivienda, también estás vendiendo proporcionalmente el edificio en el que se encuentra y es importante saber que si tiene más de 45 años, debe de contar con un certificado de inspección técnica que se realiza cada 10 años. De lo contrario, puede enfrentarse a multas de 6.000€ dependiendo de las ordenanzas del ayuntamiento.
Estatutos de la comunidad de propietarios: es importante tenerlos en caso de que el comprador haya decidido comprar el inmueble y pretenda hacer un uso diferente al de residencia habitual, por ejemplo, uso vacacional u otras actividades.
Recibos de IBI. También recomendamos tener los recibos de haber pagado el IBI de los últimos 4 años.
Otros documentos: Si además en tu caso personal, si tu vivienda está vinculada a alguna herencia o a un proceso de divorcio, necesitarás más documentos adicionales.
Documentos necesarios para propietarios no residentes en España
Tendrás que facilitar además de tu pasaporte, el justificante que certifique que realices el pago de impuestos en otro país. Además, tendrás que tener en cuenta que todos los documentos que aportes en idioma extranjero deberán tener una traducción apostillada, es decir, un traducción oficial y que certifique la autenticidad de estos documentos al español. En cualquier caso, es importante tener en cuenta que la mayoría de las agencias inmobiliarias conocen perfectamente este trámite y podrán ayudarte.
6. Preparar la vivienda para recibir visitas de posibles compradores.
- Debes intentar darle una gran importancia al volumen y superficie de la vivienda y para ello te aconsejamos que le hagas una limpieza generala la vivienda retirando todos aquellos muebles que le resten mucho espacio. Además, deberás valorar si le hace falta una mano de pintura para presentarla mejor. En todas las visitas, la casa debe estar limpia y sin malos olores porque estos detalles pueden hacer que el comprador desista de comprarla.
- Es importante solucionar cualquier cosa dañada, como las luces, las puertas que no cierran o no se abren bien, las pérdidas de los grifos, las persianas que no se abren bien, Si no lo haces, puede ser que des una mala imagen para cualquiera que visite la casa.
- La temperatura al visitar una casa también es importante para los compradores que no se sienten fríos o calientes, ya que la temperatura les puede condicionar la sensación de cómo van a vivir en un futuro en la casa.
- A la hora de realizar las fotos de la vivienda, será muy importante que las realices cuando haga buen tiempo y haya la luz adecuada para que las fotos salgan lo mejor posible. Además, si no eres un gran fotógrafo, te aconsejamos nuevamente que cuentes con los servicios de un profesional inmobiliario que se suele encargar de ello o que contrates los servicios de un fotógrafo profesional.
- También es importante que informes a los clientes de los servicios cercanos, para darle mayor valor a la zona donde se ubica el inmueble.
- Es importante que se coloca una zona de alto valor , donde se encuentre, los servicios cerca , V.V. Si está a punto de organizar visitas , será muy importante que usted sepa que , al igual que en Internet , lo que se necesita para elegir las fotografías que desea mostrar , los primeros minutos de cualquier visita a su casa decidirán de artículos en las operaciones de cierre. Por esta razón, recomendamos organizar visitas con puntos anteriores que han traído, con documentos discutidos que se han preparado y en el mejor momento. Si vende casas con bienes raíces, deben mostrarles todos los errores de cualquier defecto de la habitación para que puedan predecir las preguntas de los compradores y explicar la razón.
- Si vas a vender tu vivienda con una inmobiliaria, es bueno que les informes de todos los posibles defectos de la vivienda para que ellos puedan responder de forma positiva a las preguntas de los clientes y explicarles los motivos y soluciones que se le puedan dar a los defectos.
¿Cuáles son los gastos de compraventa de una vivienda para el comprador?
Cuando nos decidamos a comprar una vivienda, deberás dedicar una suma de dinero extra a una serie de gastos que se generarán por la formalización de la transmisión de la propiedad: notaría, registro, gestoría e impuestos.
- La notaría
El notario cobra unos aranceles por escriturar la compraventa, además del coste de las copias de las escrituras. Los aranceles están regulados y cuestan entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble.
- El Registro de la Propiedad
El registrador cobra unos aranceles por la inscripción de la transmisión, cuyo coste (que está regulado) normalmente oscila entre el 0,1% y el 0,25% del precio de la vivienda.
- La gestoría
Si contratas a una gestoría para que tramite la inscripción de la escritura de la vivienda, tendrás que pagarle unos honorarios de unos 300 euros de media.
- Los impuestos correspondientes al comprador
Por la compraventa de un inmueble también se generan impuestos, aunque pueden variar dependiendo del uso que le des a la vivienda:
4.1. Impuestos a cargo del comprador por compra de vivienda nueva:
Para vivienda nueva: IVA + IAJD
Si compras un inmueble de obra nueva, tendrás que pagar el impuesto sobre el valor añadido o IVA, que cuesta un 10% del valor de la vivienda (4% si es de protección oficial). Ahora bien, si vives en Canarias, tendrás que pagar el impuesto general indirecto canario o IGIC, que cuesta un 6,5%.
Además, por la adquisición de vivienda nueva se genera el impuesto sobre actos jurídicos documentados o IAJD, cuyo coste depende de cada comunidad autónoma:
COMUNIDAD AUTÓNOMA | IAJD |
Andalucía | 1,20% |
Aragón | 1,50% |
Asturias | 1,20% |
Baleares | 1,50% |
Canarias | 0,40% |
Cantabria | 1,50% |
Castilla y León | 1,50% |
Castilla-La Mancha | 1,50% |
Cataluña | 1,50% |
Comunidad Valenciana | 1,50% |
Extremadura | 1,50% |
Galicia | 1,50% |
Madrid | 0,75% |
Murcia | 1,50% |
Navarra | 0,50% |
País Vasco | 0,50% |
La Rioja | 1% |
Ceuta | 0,50% |
Melilla | 0,50% |
4.2. Impuestos a cargo del comprador por compra de vivienda de segunda mano:
Para vivienda de segunda mano: ITP
En caso de que compres un inmueble usado (de segunda mano), deberás pagar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas o ITP. Su coste depende de cada comunidad autónoma:
COMUNIDAD AUTÓNOMA | ITP |
Andalucía | 7% |
Aragón | 8% |
Asturias | 8% |
Baleares | 8% |
Canarias | 6,50% |
Cantabria | 10% |
Castilla y León | 8% |
Castilla-La Mancha | 9% |
Cataluña | 10% |
Comunidad Valenciana | 10% |
Extremadura | 8% |
Galicia | 10% |
Madrid | 6% |
Murcia | 8% |
Navarra | 6% |
País Vasco | 4% |
La Rioja | 7% |
Ceuta | 6% |
Melilla | 6% |
En varias comunidades autónomas se aplican bonificaciones sobre el IAJD o el ITP si el comprador es joven, tiene una familia numerosa o tiene algún tipo de discapacidad. Por ello, es aconsejable que te informes sobre las bonificaciones a las que podrías acceder si perteneces a alguno de estos colectivos.
4.3. Impuestos a cargo del vendedor con ocasión de la venta de una vivienda de su propiedad
A continuación le mostramos los impuestos que tiene que tributar el vendedor de forma general al vender una vivienda:
- IRPF en la venta de una vivienda
Solo se pagará si obtenemos una ganancia patrimonial. Normalmente, la plusvalía es del 19% hasta 6000 EUR, 21% entre 6.000 EUR y 50.000 EUR y 23% a partir de 50.000 EUR, aunque puede estar exento de pagar IRPF siempre que se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual o para su rehabilitación. Además, si eres mayor de 65 años y es tu residencia habitual, estarás exento del pago. También están exentos de este impuesto por la venta de su vivienda habitual las personas con una dependencia severa o de gran dependencia.
- Plusvalía municipal
Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y lo paga el vendedor. Este impuesto municipal, calculado a partir del valor catastral, intenta medir el incremento en el valor del suelo urbano que ha experimentado su vivienda a lo largo de los años que la adquirió. Existe un plazo de 30 días naturales a partir de la firma de la escritura para hacer la liquidación de la plusvalía en el Ayuntamiento. En cualquier caso, si quieres información más precisa sobre la venta de tu vivienda, siempre puedes contactar con una inmobiliaria. A menudo cuentan con servicios legales y financieros que pueden ayudarte a determinar y asignar la cuantía exacta del impuesto.
- Impuesto sobre propietarios no residentes en España
Si quieres vender tu vivienda como propietario no residente en España, debes tener en cuenta que tendrás que pagar un impuesto del 3% sobre esa transacción, para cubrir el tipo impositivo que cobra el gobierno español.
¿Qué proporción suponen los gastos al comprador respecto el precio de compra?
El coste de los gastos de compra suelen ser de entre un 10% y un 12% sobre el valor de la vivienda, aunque es algo que dependerá del importe de la adquisición y de la comunidad autónoma en la que se formalice.
Por ejemplo, si quieres comprar una vivienda de 150.000 euros en la ciudad de Barcelona, tendrás que abonar los gastos notariales y registrales asociados a la operación, así como los honorarios de la gestoría y los impuestos que correspondan. Veamos cuánto habría que pagar por cada uno de estos conceptos:
CONCEPTO | VIVIENDA NUEVA | VIVIENDA SEGUNDA MANO |
Gastos de notaría | 750 € | 750 € |
Gastos de registro | 365 € | 365 € |
Gastos de gestoría | 300 € | 300 € |
IVA + IAJD | 17.250 € | – |
ITP | – | 15.000 € |
Total | 18.675 € | 16.425 € |
¿Cómo se pagan los gastos de compra de la vivienda?
Para pagar estos gastos de compraventa tendrás que hacer una provisión de fondos antes de la firma de las escrituras. Esto significa que deberás ingresar el dinero en una cuenta y dejarlo bloqueado para la gestoría, que lo usará para pagar las facturas correspondientes. Si sobra dinero, se te ingresará en esa cuenta, mientras que si falta, te pedirán que aportes más.
¿Tengo que pagar algún gasto por la hipoteca?
La mayoría de los gastos de constitución de la hipoteca (notaría, registro, gestoría e IAJD) los tiene que pagar el banco por ley, pero el cliente tiene que abonar el coste de la tasación de la vivienda, que cuesta unos 400 euros de media. Además, debe hacer frente al precio de la copia de su escritura hipotecaria y a la posible comisión de apertura del préstamo.
Antes de completar todo el proceso y celebrar un contrato de compraventa de vivienda, conviene aclarar algunas formalidades. La mayoría de ellos no son obligatorios, pero todos se recomiendan para cerrar el trato de manera adecuada y a satisfacción de todas las partes. Hemos llegado a una de las etapas más importantes de la venta de su vivienda.
Valore si llegado el momento sería bueno contar con los servicios de un agente inmobiliario ya que tiene mayor experiencia en la negociación del cierre y facilidades a la hora de obtener todo lo necesario.
Recuerda que retrasar la venta de tu vivienda puede suponerte una gran pérdida económica por lo que te puede compensar con creces la contratación de un profesional inmobiliario de confianza.
En cualquier caso, el establecimiento de ese precio mínimo y el no dejarte llevar por tu precio emocional es lo más importante a la hora de comenzar la negociación.
También es importante considerar si está dispuesto a dejar ciertos artículos en el hogar así como algunos muebles, lo que también pueden hacer mas apetecible la compra de la vivienda para el comprador.
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un contrato opcional que se rige por el código civil, en el que las dos partes se comprometen a vender el inmueble dentro de un período específico. Es normal que el comprador entregue una cantidad pactada, que no suele superar el 10% del precio total. Se utiliza para especificar los términos y detalles de la venta (reparto de gastos, fecha de firma, sanciones por incumplimiento, etc.). Este contrato se puede firmar en la oficina del agente inmobiliario o incluso ante notario para asegurarse de que el contrato se revisa y redacta correctamente. Un contrato de arras es un acuerdo previo para comprar y vender una casa, que establece todos los términos entre el comprador y el vendedor. Es importante tener en cuenta que no hay cláusulas fijas para cada contrato, sino que son pactadas por ambas partes.
¿Qué es un contrato de reserva de compra de vivienda?
La función de un contrato de reserva es la misma que la de un contrato de arras, pero no está regulada en el código civil ni en la jurisprudencia. Es un contrato privado de términos y condiciones y no puede rescindirse, a menos que se especifique. Este contrato de reserva suele llevar a confusión porque precisamente no es un contrato regulado. Cuando lo firmas con alguna inmobiliaria, en muchas ocasiones estás firmando una promesa de compraventa y por ello es importante que se redacten y se lean correctamente las condiciones en el contrato.
Contrato de compraventa de vivienda
Un contrato de compraventa es el documento de escritura de la venta de su vivienda. Puedo tener diferentes formatos y se puede proceder de un contrato previo de arras.
Documentación que te pueden solicitar para el contrato en notaría
- Tu DNI o tarjeta de residencia en vigor.
- El recibo del último pago del IBI.
- La cédula de habitabilidad si es obligatoria.
- La escritura de la propiedad o aceptación de la herencia (si fuera el caso).
- Certificado energético.
- El certificado del ITE si fuera necesario.
- El contrato de arras.
- Las últimas facturas de los suministros.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de vecinos.
- Certificado de deuda pendiente si aún tienes hipoteca.
- Y las llaves de la vivienda.
El comprador el que elige en qué notaría quiere realizar los trámites ya que es él quien asumirá normalmente casi todos los gastos generados por la notaría.
Que es un contrato de alquiler con opción a compra de una vivienda
Alquilar con opción a compra puede ser una buena opción si quieres vender tu casa.
Este contrato es complejo, el cual, sin regulación legal específicas y tiene dos negocios legales interrelacionados (opciones de compra y arrendamiento).
Como todos sabemos, el alquiler consiste en entregar la posesión o uso de un inmueble a cambio de un precio y la opción de compra es una cuestión de preparación para el objeto de la venta, es decir, la opción de compra es la parte del condicionado que refleja el acuerdo por el que la propiedad concede al optante la facultad de comprar la propiedad en unas determinadas condiciones y plazos previamente pactados. Normalmente va acompañado del pago de una prima de opción por parte del optante. El conjunto de los dos es lo que llamamos el contrato de alquiler con opción a compra.
En este caso, es muy recomendable que sea redactado por un abogado especialista en derecho inmobiliario que sepa reflejar en el contrato la verdadera intención de ambas partes y estará compuesto por los siguientes puntos de especial importancia:
- En la parte del alquiler:
- Descripción del inmueble y su uso o destino.
- Plazo del alquiler respetando la ley en vigor en el momento de la firma.
- Fecha de entrada en vigor del alquiler
- Precio o renta, su actualización y la forma de pago de la misma.
- Importe de la fianza
- Indemnizaciones al propietario en caso de desestimiento del alquiler por parte del arrendatario.
- Obligaciones sobre el pago de los suministros y repercusiones al arrendatario durante la vigencia del alquiler.
- En la parte de la opción a compra:
- La concesión al optante del derecho de decidir o no la compra del inmueble sobre el que se ha pactado el alquiler.
- El plazo concreto durante el que el optante puede ejercer su derecho que no podrá ser superior al de alquiler aunque sí inferior.
- El precio concreto pactado para la futura adquisición.
- El pago de una prima de opción (es como una señal de compraventa por la que concede la facultad de compra exclusiva al arrendatario)
- Porcentajes o cuotas de la renta que se van a aplicar al precio de la compraventa concertado y su progresividad dependiendo de la fecha en la que se ejerza la opción a compra.
- Distribución de los gastos e impuestos de la compraventa futura. Lo habitual es que todos sean a cuenta del comprador excepto la plusvalía municipal que debe ser a cuenta del vendedor.
- Sobre la vinculación del arrendamiento y la opción a compra:
- Es importante establecer si la opción a compra quedará extinguida si hay incumplimiento por parte del arrendatario.
- Habrá que dejar previsto también quien corre con los gastos en caso de ser inscrito el contrato en el Registro de la propiedad.
Por último es aconsejable ejercitar la opción en la forma prevista y concertada por las partes mediante burofax o acta notarial quedando así extinguido el contrato de arrendamiento y tramitado el contrato de compraventa.
Ahora que finalmente ha completado el proceso de venta de su vivienda, no puede olvidar que es necesario pagar siguientes los impuestos:
1- Pago de la plusvalía municipal
Debe ponerse en contacto con la oficina del patronato de recaudación provincial de su ciudad para el pago del impuesto dentro de los 30 días siguientes a la celebración de la escritura.
2- Pagar del impuesto sobre la renta de las personas físicas
Este impuesto solo lo tendrás que pagar si con el cierre de la operación has obtenido una ganancia patrimonial, en caso contrato, te tocará tributar por el beneficio obtenido haciendolo efectivo presentando la declaración de IRPF del año siguiente a efectuar la venta.